לדף הבית של TheMarker

זכיתי בהגרלה
האם כדאי לקנות דירה בהנחה?

שתפו בוואטצאפשתפו בוואטצאפ
גילי מלניצקי

זמן ההמתנה ואי-הוודאות בנוגע לעלות הסופית הם הנעלמים הגדולים שעלולים לשחוק את ההנחה. מתי תקבלו את המפתחות, והאם ההנחה משתלמת ביחס למחירי הדירות כיום בשכונה? הנתונים שיעזרו לכם לקבל החלטה

בשעה זו מתבשרים 6,269 משקי בית על זכייתם בהגרלה השנייה של דירה בהנחה. כדי להרגיע את עשרות אלפי המשפחות שרואות את גרף מחירי הדיור מטפס ואת חלום הדירה הולך ומתרחק, הגבירה הממשלה את קצב והיקף הדירות המוגרלות בתוכניות הממשלתיות לדירות בהנחה - וההגרלה השלישית צפויה להיפתח כבר באוקטובר. רק שלא בטוח שהודעת הזכייה היא הדבר הכי טוב שקרה לנרשמים.

ההנחה המוצעת בפרויקטים נעה בין 350 אלף שקל ועד ליותר ממיליון שקל, בשכונות בלב אזורי הביקוש. אלא שאי-וודאות ממושכת מלווה זוכים רבים בהגרלות, שמחכים לעיתים גם 7-8 שנים עד לקבלת הדירה. בזמן הזה הצרכים המשפחתיים משתנים, הריבית עלולה להוסיף ולהתייקר, מדד תשומות הבנייה יכול להמשיך לטפס, ושכר הדירה יכול להצטבר למאות אלפי שקלים. במקביל, תידרש המתנה ממושכת, לעתים של שנים, רק כדי לבחור את הדירה לפי מיקומכם בהגרלה ולהבין כמה באמת תעלה. כל אלו מטילים צל של עמימות מעל הזכייה.

אמנם ברמת גן ובתל-אביב ההטבה הגדולה כנראה תישאר כדאית (ואולי אף תעמיק בזכות השלמת עבודות הרכבת הקלה), אך בבית שמש או בחיפה – ייתכן שעדיף לחפש דירה בשוק החופשי. וזו בדיוק העת לבחון האם ההבטחה של המדינה ל"דירה בהנחה" אכן תשרת אתכם: כדי להעריך האם ההמתנה כדאית, אספנו עבורכם את האותיות הקטנות של הפרויקטים המוגרלים בערים המבוקשות. רגע לפני שחותמים על חוזה - ניסינו להעריך מתי סביר שתקבלו את הדירה ולהבין מה קורה היום בשכונה.

מה עשינו?

השווינו את המחיר על הנייר בהגרלה למחירי הדירות החדשות והוותיקות כיום בשכונות הסמוכות לפרויקט. חישבנו את העלות על הנייר של דירת 100 מ"ר – ללא הצמדות ותוספות, לצד מחירי דירות דומות כיום בשוק, באזורים המבוקשים שבהם נערכו ההגרלות. המחירים הנקובים לא כוללים את עלויות המימון, ובהן ריבית על המשכנתא או הצמדה למדד תשומות הבנייה. סיכויי הזכייה חושבו עבור כלל הנרשמים, בניכוי הדירות המיועדות להגרלה לבני המקום.

מה עוד צריך להביא בחשבון?

1. שכר דירה בתקופת ההמתנה: בעוד שדירה יד שנייה או חדשה תתאכלס בטווח של חודשים, בדירות המוגרלות תשלמו שכר דירה במשך שנים עד קבלת המפתחות. עלות מוערכת זו נעה בין 270 אלף שקל ל-400 אלף שקל, לא כולל מעברי דירה. תוספת העלות הזו שוחקת חלק מההנחה.

בנוסף, רבים מהפרויקטים המשווקים רק עתה זכו במכרז, ויש לקדם עליהם הליכי תכנון ועבודות פיתוח. בחלק מהמקרים מדובר בשכונות חדשות שבהן נדרשות עבודות פיתוח רבות ובמקרים קשים יותר – ישנם חסמי פיתוח שטרם הובהרו מול הרשויות המקומיות. מרכיבים אלו עלולים להאט ולעכב את מועד מסירת הדירות, לעתים ב-7-8 שנים ממועד הזכייה בהגרלה. אמנם רכישת דירה מקבלן בשוק החופשי עשויה גם היא לכלול כמה שנים של המתנה, אבל לרוב מדובר ב-4-3 שנים בלבד.

2. גודל הדירה: מרכיב שישפיע על העלות בפועל הוא גודל הדירה שתוכלו לבחור ותוספת המחיר למ"ר של המרפסת והחניה, ובחלק מהמקרים גם מחסן. אלו יתגלו רק בהתאם לתוכניות שיפרסם הקבלן ובסמוך למועד חתימת החוזה. בתוכניות הממשלתיות, הדירה שתקבלו לא תלויה בשיקולים ובצרכים האישיים שלכם, אלא ביחס למיקומכם בתור ברשימת הזוכים. כך למשל, אם התקציב שלכם מתאים לדירת שלושה או ארבעה חדרים, אך מיקומכם בתור הזוכים הוא 50 - ייתכן שתוכלו לממש את הזכייה רק על דירת 5 חדרים עם מרפסת. לכן חשוב לבדוק את תמהיל הדירות המוצעות בפרויקט בהקדם.

3. הון עצמי: בניגוד לפרויקטים בשוק החופשי שבהם הבנק ידרוש מהרוכשים הון עצמי של 25% לפחות ממחיר הדירה, במיזמי הדיור הממשלתיים הבנקים יכולים לאשר משכנתא גם למי שמחזיק הון עצמי של 10% בלבד ממחיר הדירה. המשמעות היא הורדת חסמי הכניסה והגדלת הנגישות לדירה למי שאין ברשותו הון עצמי גדול. מנגד, משכנתא גדולה יותר מייקרת את ההוצאה הסופית על הדירה. כך למשל, דירה שעולה 1.2 מיליון שקל למי שמגיע עם הון עצמי של 10% ולוקח משכנתא על היתרה ל-25 שנה, תעלה עם החזר המשכנתא הממוצעת כ-1.87 מיליון שקל. זאת לעומת מי שקונה את אותה הדירה עם הון עצמי של 25% ולוקח משכנתא ממוצעת על היתרה ל-25 שנה – וישלם בתום 25 שנה כ-1.76 מיליון שקל. גם הריבית ומדד תשומות הבנייה המתייקרים משפיעים כמובן על עלות כל דירה חדשה בשוק.

4. שדרוגים במפרט: חדרי מטבח ואמבטיה בסיסים מייצרים עלויות נלוות שכיחות מאוד בדירות המסובסדות, שכן הקבלנים לא מאפשרים שינויים מהותיים בדירה לפני מסירת המפתחות.

רמת גן

סיכויי זכייה

1:204

קבלת מפתח

2027-2028

הרכבת הקלה תעלה את שווי הדירות

1.65 מיליון 3.2 מיליון 2.65 מיליון

הדירות נבנות בשכונה חדשה שנמצאת בלב אזורי הביקוש - שכונת תל השומר דרום, שנמצאת על גבול רמת גן, רמת אפעל וקרית אונו ובקרבת מחלף מסובים. הדירות ייבנו בארבעה מתחמים על ידי 3 יזמים שונים, והפרויקט הוא המבוקש ביותר בהגרלה. בהתאם, סיכויי הזכייה בו אינם גבוהים: 47.6 אלף נרשמים מתחרים על 349 דירות, ועדיפות מיוחדת תינתן ל-145 מקומיים בני מזל.

השכונה נבנית מאפס על עתודת קרקע מרכזית בגוש דן, והיא תכלול כ-3,050 דירות, מתוכן 550 יחידות דיור קטנות וכ-300 יחידות דיור מוגן לצד שטחי תעסוקה ומסחר. בתוכניות אפשר לראות כיום תשתית לשבילי הליכה ואופניים שיובילו ב-2027 (כך מקווים) אל תחנות הקו הסגול של הרכבת הקלה - שהפעלתו נחשבת כמרכיב שיוסיף לערך הדירות. בנוסף, השכונה החדשה נמצאת בקרבה למכללה האקדמית אונו, לאזורי התעסוקה המתפתחים בקרבת צומת סביון, צומת מסובים ולאזור התעסוקה איירפורט סיטי. עם זאת, הקרבה לשדה התעופה עלולה ליצור מטרדי רעש.

אף שבמכרז על הקרקע זכו החברות כבר לפני שנה וחצי - טרם הוגשה בקשה להיתר, זאת בשל אי הסכמות שהתגלעו בין הרשות למדינה בגין היקף השטחים החומים ומוסדות הציבור. עם זאת, אלו הגיעו להבנות לאחרונה ולפי ההערכות, מלבד ניואנסים הקשורים לחישוב שטחי השירות - לא צפויים עוד עיכובים. היתר צפוי להתקבל תוך כשנה והבנייה של יזמים מנוסים במחיר למשתכן יכולה להסתיים תוך 3 שנים מקבלת ההיתר ועד סוף 2027.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר הארץ

כתבות שאולי פספסתם